마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법 - 효연, 하선 지음

마흔 전에 부동산 부자가 될 수 있는 5가지 방법

효연, 하선 지음

예문 / 2020년 6월 

관점 전환 - 첫째, 도심에 숨어 있는 40년 넘은 주택과 방치된 건물을 찾아라

기존 부동산의 승자 이론에서 벗어나라 - 아파트에 대한 집착을 버려라 

주식 시장에서는 단기 차익을 목적으로 빚을 내 투자했다가 반대매매로 큰 손실을 보는 사람이 적지 않다. 그런데 부동산의 갭투자도 마찬가지다. 부동산 시장의 흐름을 알지 못하는 사람은 갭투자를 해서는 안 된다. 그런데도 갭투자에 뛰어드는 사람들이 너무나 많다. 그 이유를 물어보면 이렇게 답한다. “뭐니 뭐니 해도 대한민국에서 돈 버는 데는 아파트가 최고더라고요.” 

아파트 불패 신화, 반은 맞고 반은 틀리다: 부동산 강사는 “내 돈 5천만 원에 전세 1억 끼고 1억 5천짜리 집을 샀어요. 그랬더니 그게 1년 후에 1억 8천이 됐네?! 이것저것 빼도 앉은 자리에서 2천 넘게 번 것 아니에요? 그런데 이런 집이 두 채, 세 채 있으면 어떻게 되겠어요?”라 말하며, 부동산은 불패이니 서울의 아파트가 아니라면 지방의 아파트, 그것도 아니라면 다세대주택에 눈을 돌리라 한다. 대한민국에서 부동산은 불패라는 이 신화는 사실일까? 결론부터 이야기하자면, 반은 맞고 반은 틀리다. 

지금 부동산 시장은 변화하고 있으며 앞으로 더 많이 변화할 것이며, 많은 사회적 지표와 현상들이 ‘아파트만 깔고 앉아있으면 가만히 있어도 돈 버는 시대’가 저물고 있음을 보여준다. 이 책에서 필자는 차익을 노리던 부동산 투자자에서 수익을 얻기 위한 부동산 사업자로 변화해야 하는 이유와 그 방법에 관해 이야기할 것이다. 부동산 시장 자체가 변화하는 시대에 부동산 투자를 하려면, 나아가 부자를 꿈꾼다면 아파트에 대한 집착을 버리고 투자의 시야를 넓혀야 한다. 이것이 첫 번째 단계다.

투자 사고의 확장을 위해 현실을 직시해야 할 때: 2000년대 초반만 해도 부동산에 대한 관심이 그리 크지 않았다. 전국적으로 가격이 오르기 시작한 것은 노무현 정부 시절로, 4년 동안 12번의 정책이 나왔으나 시장에서 외면당하며 실패했다. 그 결과 부동산 가격은 전국적으로 급등했고, 이 당시에도 아파트 분양권 등 갭투자가 성행하였다. 그렇다면 그 당시 아파트에 투자했던 사람들은 모두 다 성공했을까? 성공한 사람도 있지만 반대로 실패한 사람도 있다. 부동산을 바라보는 관점과 흐름을 읽을 줄 아는 사람은 분명 성공했고, 준비 없이 남이 하니까 시작한 사람은 실패한 경우가 많았다. 

예를 들어보자. 2003년 이후부터 인천에 부동산 투자 열풍이 불었다. 송도, 청라, 영종도가 인천자유경제지역으로 지정되며 대규모 개발 붐이 일어났던 시기였다. A와 B, 두 사람의 경우 A는 영종도 공항신도시 입주가 시작된 아파트에 투자하여 실제로 쏠쏠한 시세 차익을 봤지만, B의 경우 청라경제자유구역 분양권에 투자하여 투자금에서 2천만 원 정도 손해를 보았다. 다시 말해 모두가 불패(不敗)한 것은 아니며, 투자 가치를 볼 줄 알고 시장 흐름을 이해한 사람들이 수익을 냈다는 것이다. 

수익률이라는 개념도 한 번 생각해보자. 부동산의 수익률은 임대수익과 매각차익이 합쳐져 ‘투자수익률’로 나타난다. 그런데 갭투자는 거의 매각차익을 전제로 실행하는 것이다. 직장인 A씨는 서울 모처의 아파트에 전세를 활용한 갭투자를 결정하고 3억 5천만 원에 매입하였다. 전세비용은 3억, 투자비용은 대략 5,760만 원(취득비용 및 기타 수신비용 등)이었다. 그리고 10개월이 지난 후 3억 8천에 매도하였다. 차익은 3천만 원이며, 세금을 차감한 후 남은 수익은 1천만 원이 안 되었다. A씨가 고려하지 못한 것은 매입, 매도 시 발생하는 비용이었다. 취득세, 법무사비용, 중개수수료(매입, 매도), 양도소득세, 재산세 등을 생각하지 못한 것이다. 눈에 보이지 않는 기회비용을 감안하면 수익은 더 낮아질 수 있다. 갭투자의 단편적인 예이다. 물론 높은 수익을 낸 사례도 있다. 아무튼 부동산의 가치는 여러 가지 요인으로 인해 발생한다. 그러므로 매입을 전제로 한 예상 운영수익(임대수익+매각차익)을 근거로, 자기자본 대비 예상수익률을 예측해봐야 한다. 

우리에게 필요한 건 팩트뿐 - 시장을 보면 투자의 길이 보인다 

시장의 기본 개념, 수요와 공급 법칙에 결국 답이 있다: 누구나 오르는 곳을 사고 싶어 하는데, 이것을 제대로 판단하기 위해서는 수요와 공급 법칙을 되새겨야 한다. 수요(주간활동인구가 많은 곳, 일자리가 많은 곳)가 풍부한 지역이라면 부동산 가격이 올라갈 확률이 수요가 적은 지역에 비해 높다. 이것이 서울 부동산 시장, 특히 강남의 부동산 시장의 가격이 유지되거나 상승되는 단편적인 이유이다.

주택 대출 규제의 충격을 넘어서라 

규제를 넘어선 성공의 핵심: 부동산의 가격은 ‘정책+법률’로 이루어진다. 따라서 정부가 생각하는 부동산 정책 방향을 알아야 하는데, 현 정부는 집을 투자가 아닌 거주 대상으로 보고, 투기수요를 철저히 차단하는 데 중점을 두고 있다. 참고로 정부의 부동산 대책 3대 원칙은 다음과 같다. ‘첫째, 투기수요 근절. 둘째, 청년과 신혼부부를 대상으로 한 맞춤형 대책. 셋째, 실수요자 보호.’ 그렇다면 공급대책은 어떨까? 실수요에 대응하는 공급은 충분하다고 밝히고 있지만. 대부분의 부동산 전문가들은 이 내용에 동의하지 않을 것이다. 공급이 충분하면 집값은 안정되었을 것이다. 하지만 현실은 어떤가? 현재도 수도권을 중심으로 가격이 상승하고 있으며, 성남, 수원, 용인을 중심으로 가격이 큰 폭으로 올랐다. 이후 정부는 이에 대한 추가 규제 대책(2020년 2ㆍ20부동산 대책)을 발표하였다.

분명한 것은 다주택자를 막겠다는 것: 현재 정부는 부동산 가격이 안정되려면 서울 및 수도권 지역에 대한 부동산 투기 세력을 차단하고, 다주택자 확장을 막아야 한다고 본다. 이것이 핵심이다. 지금과 같은 고강도 규제 속에서 우리는 다주택자가 아닌 1가구 1주택을 원칙으로 하며, 이것을 사업 모델로 연결해야 한다. 부동산은 사업이다. 사업적 마인드를 가지고 접근해야 하는 것이다. 사업을 하기 위해서는 철저한 개념적 사업 분석이 필요하다. 우리가 해야 할 것은 자신만의 투자 기준을 가지고(비전 완성), 투자할 만한 지역(상승할 지역)을 찾고, 적합한 사업 모델을 수립하고(수익을 낼 사업계획), 이를 수행하기 위한 기술과 노하우(퍼포먼스 능력)를 개발하는 것이다. 이를 위한 첫 단계는 지금까지 꾸준히 강조했듯이 부동산이 곧 주택, 아파트라는 관점에서 벗어나는 것이다. 

새로운 부의 패러다임, 낡은 건물과 빈집의 시대가 왔다

국정 모니터링 지표인 e-나라지표 자료를 보면, 2018년 기준 전국의 주택 보급률은 104.2%로, 주택 보급량이 가구 수를 초과하고 있다. 그런데도, 내 집 한 채가 없는 이유는 무엇일까? 이는 두 가지 측면에서 바라봐야 한다. 하나는 다주택자로 인한 것이고, 또 하나는 기존 주택 중 노후된 주택들이 통계에 포함되었기 때문이다. 우리가 주목할 것은 후자의 요인이다.

낡은 건물과 빈집을 관심 있게 지켜보아야 하는 이유: 다수의 사람들이 아파트, 신축에 관심을 가질 때 우리는 다른 곳으로 눈을 돌려야 한다. ‘도심 속에 과연 낡은 건물, 빈집이 존재할까?’라는 의구심이 들 수 있다. 각 지역마다 차이는 있겠지만 분명히 존재한다. 참고로 낡은 건물을 포함하고 있는 부동산의 가격 구성을 보면 건물의 가격은 거의 제로에 가깝다. 그럼 부동산의 가격은 어디서 나오는가? 바로 토지의 가치에서 나온다. 이와 관련해 한 가지 예를 들어 설명해보겠다. 소형 주택을 건축하는 관계자들이 찾는 토지란 어떤 것일까? 정답은 북(北) 도로를 포함하고 있는 토지이다. 북쪽에 도로를 접하고 있는 토지를 선호하는 이유는 그만큼 가치가 있기 때문이다. 

부동산의 가격은 ‘정책+법률’로 이루어져 있는데, 북 도로를 접해 있는 토지는 동, 서, 남에 접해 있는 토지에 비해 법률적 제한을 덜 받는다. 여기서 법률적 제한이란 ‘정북 방향 일조권 사선 제한’을 가리킨다. 종종 실루엣이 마치 계단처럼 생긴 건물을 볼 수 있는데, 이것은 건축법 법률 조항 때문이다. 두 대지가 인접해 있을 경우 건물 높이로 인해 일조량을 방해받을 수 있으므로 최소한의 권리 확보를 위해 법률로 제한하는 것이다. 위와 같은 이유로, 지역적 토지조건이 동일하다면 북측 도로에 접해 있는 토지가 더 가치 있다고 판단한다. 사용할 수 있는 공간을 더 확보할 수 있기 때문이다.

일반 개인 투자자라면 도시재생 뉴딜 로드맵 중 자율주택정비사업에 집중하길 권하며 이 책에서도 그와 관련해 주로 이야기할 것이다. 자율주택정비사업은 정부의 지원사업인데, 정부는 사업성 분석부터 이주까지 서비스를 제공한다고 발표했다. 도시재생 뉴딜 로드맵 중 관련 다음 내용을 보자. ‘노후 저층 주거지를 쾌적한 주거환경으로 정비: 노후 주거지 정비 활성화를 위하여 자율주택정비(집주인 2명 이상이 모인 주민합의체 주도로 건축협정 등을 통해 공동주택 신축) 시 사업비 융자를 최대 70%, 연 1.5% 제공한다. 사업성 분석부터 이주까지 원스톱 서비스를 제공하는 통합지원센터를 설립한다.’ 

노후가 진행되는 한국의 도심, 그 안에 투자의 답이 있다

활용 방안에 따라 그 가치가 달라질 노후 건축물, 가능성을 상상하라: 부동산에 관심이 있고 투자를 생각한다면, 노후화된 건축물을 어떻게 활용할 것인지 집중적으로 생각해봐야 한다. 특히 젊은 투자자라면 장기적인 안목에서 복리효과를 볼, 다시 말해 부의 스노우볼을 굴릴 투자에 집중해야 한다. 노후 건축물의 건물 자체 가치는 제로인 경우가 많으며, 남아있는 것은 토지뿐이다. 그런데 지가(地價)는 항상 상승해왔다. 즉, 노후 건축물을 적정한 값으로 산다면 안정적인 부의 기반이 될 수 있다는 말이다. 여기에 더해 노후 건축물은 앞으로 늘어나면 늘어났지, 그 수가 줄어들 일은 요원할 것이다.

리모델링, 신축보다 쉽다고? 착시효과일 수 있다!: 사업 방식은 신축 아니면 리모델링이다. 먼저 신축에 대한 사업성 검토를 한 후 리모델링에 대한 사업성 검토를 해야 한다. 신축은 말 그대로 완전히 새로 짓는 것이며, 리모델링은 기존 건축물을 수선함으로써 건물의 수명을 길게는 10~15년 연장시킨다는 관점에서 출발해야 하는데, 리모델링의 강점은 신축 시 발생되는 위험성을 감소시킨다는 것이다. 즉, 공사 민원, 강화된 건축법으로 인한 건축 연면적의 감소를 피할 수 있다. 또 구조 보강을 통해 현재 활용 면적을 감소 없이 사용할 수 있으며, 증축을 통해 면적을 증가할 수도 있다. 물론 모든 건축물을 증축할 수는 없고, 적법한 절차에 의해 해당되는 곳만 가능하다. 그럼에도 불구하고 신축 사업성 검토를 꼭 해야 하는 이유는 리모델링 이후 건축물의 수명이 다하면 결국 신축을 할 수밖에 없기 때문이다. 바로 코 앞만 볼 것이 아니라 장기적인 안목을 가지고 접근해야 한다. 

비전 완성 - 둘째, 밀레니얼 부자들에게서 배워라

밀레니얼 부동산 부자들은 무엇이 다를까?

승현(가명) 씨가 처음 부동산 투자를 시작한 것은 20대 후반, 종잣돈은 단돈 3천만 원이었다. 이 돈으로 처음 투자한 물건은 작은 자본으로도 가능한 빌라였는데, 그 역시 처음에는 ‘서울에 내 집 한 채를 가지고 싶다’는 평범한 생각으로 부동산 투자를 시작했다. 첫 투자를 시작한 후 10여 년 동안 주거용과 상업용 부동산 5건 이상을 매입했고, 그중 절반 정도는 매각한 상태이다. 3천만 원으로 시작한 투자금은 그 사이 20배 정도로 불어났다. 그의 말을 들어 보자.

“지금은 꼬마빌딩, 상가 주택, 구분 상가 같은 상업용 부동산에 관심을 가지고 있습니다. 아파트, 빌라 같은 주거용 부동산은 시세가 정해져 있고 경쟁이 치열해서 낮은 가격에 구입하는 것 외에는 투자자가 역량을 발휘할 부분이 제한돼 있습니다. 하지만 상업용 부동산은 투자자의 노력에 따라 얼마든지 가치를 높일 수 있어서 공부할수록 관심이 생깁니다. 특히 꼬마빌딩이나 상가주택은 도심에 내 토지를 가질 수 있다는 큰 장점이 있기에 장기 보유할 자산으로 투자하려 합니다.” 

이를 위해 그는 도시재생사업에 관심을 가지고 있다. 정부의 부동산 정책이 성공하기 위해서는 수요자가 원하는 지역에 주택을 공급해야 하는데, 그런 점에서 수요자의 요구에 부합한다는 생각이다. 서울의 주요 도심은 교통과 교육시설, 편의시설 등 생활 인프라가 풍부하기에 노후 주택 개발이 활성화되면 투자자에게도 이익을 안겨주며 부동산 시장이 안정되는 효과도 가져오리라 본다. 

한편 정은 씨는 신혼을 낡은 다가구 주택에서 시작했다. 당시 부부의 신혼집 자금은 자기자본 2억 원이 조금 넘는 수준이었다. 처음에는 깔끔한 빌라나 외곽 지역의 아파트 전세도 고민했다고 한다. 그러다 남편과 상의 끝에 직장과 멀지 않으면서도 시세가 저렴한 서울 시내 노후 주택가의 다가구를 구입해서 전 층을 부분 수리하고 직접 인테리어했다. 그렇게 총 4세대를 임대하고 남은 한 층에는 직접 거주했는데, 깔끔한 인테리어 덕분에 주변 시세에 비해 좋은 임대 수익을 얻을 수 있었다. 이를 활용해 대출을 상환하는 한편, 부부의 월급을 착실히 모아 4년 만에 1억 3천만 원 정도의 종잣돈을 더 확보해서 수도권에 오피스텔까지 샀다. 최근에는 집값이 1.5배 이상 상승하고, 다주택을 피하기 위해 구입한 오피스텔도 공실 없이 임대하며 시세도 소폭 올라 앞으로의 부동산 투자에 관한 행복한 고민에 빠져 있다. 정은 씨의 집 근처에는 30~40년이 넘은 비슷비슷한 다세대 주택들이 밀집해 있는데, 바로 옆 건물주와의 건축협정을 통한 미니 재건축 또한 정은 씨가 요즘 고민 중인 선택지 중 하나다. 

앞에서 예로 든 사람들은 성공적으로 자신만의 투자 그림을 그려나가고 있는 30~40대 젊은 사업가들이다. 아직 큰 부자는 아니지만 초기 자본의 규모 그리고 젊은 나이를 생각하면 빠른 속도로 자산을 불려나가고 있다. 10년, 20년 후면 따라잡을 수 없는 부자가 되어있을지도 모를 일이다. 이런 이야기를 하면 많은 사람들이 구체적인 지역과 방법을 궁금해 한다. 그러나 필자는 그에 앞서 이들의 사고방식에 진정한 성공의 힌트가 있다고 생각한다. 투자는 아무나 할 수 있지만, 부자가 되려면 투자에 관한 사고 및 판단 기준을 정립하고, 그에 따라 자신의 비전을 완성해나가는 것이 매우 중요하다. 

정보 수정 - 셋째, 정부와 지자체가 밀어주는 지역을 찾아라

앞으로의 부동산 투자, 가장 큰 힌트는 이미 나와 있다

향후 도심 개발의 큰 틀은 이미 나와 있다 - 도시재생에 주목해야 하는 이유: 빈집과 낡은 건물에 주목해야 하는 이유에 대해서는 앞에서 말했다. 여기에서는 그런 집들 중에서도 보석을 발굴하기 위한 보다 구체적인 힌트들을 함께 찾아나가 보자. 그러기 위해서는 우선 정부가 추진하는 도시재생의 큰 틀을 파악하고, 그다음 세부 내용을 촘촘히 살펴보아야 한다. 먼저 국가 도시재생 중점 시책을 보면 다음 네 가지의 방향성을 알 수 있다. 첫째, 신규 시가지를 개발하기보다는 기존 시가지를 재생하고 정주 여건을 정비하는 것을 우선으로 한다. 둘째, 쇠퇴 지역의 도시재생 관련 사업에 관한 재정 지원을 확대한다. 셋째, 주택기금 등 금융을 도시재생사업에 지원하고, 규제를 완화(다양한 금융기법 도입, 맞춤형 규제특례 및 국ㆍ공유지를 활용하는 등)한다. 넷째, 협동조합, 마을기업 등을 도시재생의 주체로 육성하고 도시 마을 공동체를 강화한다. 이는 기존의 낡은 아파트 재건축, 신규 아파트 구매 등을 강력하게 규제하는 것과는 정반대이다. 한마디로 정부의 지원을 받고 지자체가 밀어주는 부동산 사업이 바로 도시재생사업이며, 도시재생 뉴딜 로드맵의 후속 모델인 자율주택정비사업인 것이다. 

향후 도시 개발의 중심이 될 지역은?: 서울시는 도시재생활성화 지역 37개소를 포함한 164개소에서 서울형 도시재생사업을 추진하고 있다. 이들 지역별 특색을 알고 옥석을 가리려면 아래와 같은 도시재생사업의 사업 유형을 파악해야 한다. 그래야 향후 재생사업의 방향성을 알 수 있다. 

① 도시경제기반형 - 산업단지, 항만, 공항, 철도, 일반국도, 하천 등 국가의 핵심적인 기능을 담당하는 계획 시설을 정비, 개발하고 연계함으로써 도시의 새로운 기능을 부여하고 고용을 창출하는 것이 목표다. 서울시 및 수도권에 파급 효과를 미치는 철도 역세권, 공공기관 이전적지 등 핵심 시설과 그 주변 지역을 대상으로 하며, 서울형 도시재생유형 중 ‘일자리거점 육성형’이 해당된다. (해당 지역: 영등포ㆍ경인로 일대와 서울역 일대, 장안평 일대, 창동ㆍ상계 일대, 홍릉 일대의 도시재생활성화 지역) 

② 근린재생형 - 생활권 단위의 생활환경 개선, 기초 생활 인프라 확충, 공동체 활성화, 지역 산업경제 재활성화 등을 목표로 하며, 국토교통부 도시재생 뉴딜사업 신청 가이드라인(2018. 4. 24)에 따라 중심시가지형과 일반근린형, 주거지 지원형, 우리 동네 살리기로 구분된다. (해당 지역: 4.19 사거리 일대, 독산동 우시장 일대, 마장동 일대, 세운상가 일대 도시재생활성화 지역, 안암동 캠퍼스타운, 용산전자상가 일대, 정동 일대, 창덕궁 앞 도성 한복판 도시재생활성화 지역, 청량리 종합시장 일대 등)

이 중에서도 우리가 주목해야 할 사업 유형은 근린재생형 사업 중 일반근린형, 주거지지원형, 우리 동네 살리기형이며 더 구체적으로는 2019년 6월 27일 발표한〈2025 서울시 도시재생 전략계획 변경공고〉에서 나온 지역이다. 여기서 언급된 서울시 도시재생활성화 지역 37개소(여기에 더해 9개소를 신규 선정하여 2020년 전략계획에 반영할 예정)를 중심으로 분석해야 한다.

기반시설이 정비되는 지역 등 수요자의 니즈를 충족시킬 곳을 찾아라: 도시재생 지역에 투자를 결정할 경우 고려해야 할 핵심 가치는 명확하다. 바로 유효 수요자들의 니즈를 충족시켜 주는 것이다. 이 가치는 누구나 동의하는 것으로 주거 시설의 편리성, 접근성, 주차 문제의 해결 등이 해당된다. 이러한 가치들을 생각하면 찾아야 할 낡은 건물, 빈집의 조건이 나올 것이다. 도시재생사업 관련 물건을 볼 때 고려해야 할 최소한의 조건은 다음과 같다. ‘첫째, 보행 및 자동차 통행이 가능한 폭 4m 도로에 2m 이상 접해 있을 것. 둘째, 주차 공간이 확보되어 있거나 확보할 수 있는 곳일 것. 셋째, 대중교통의 편리성 등이 확보되어 있을 것.’ 그리고 누구나 고려하는 것 외에 향후 이곳에 내가 원하는 건축물을 신축할 수 있을지도 검토해야 한다. 즉, 미리 설계안을 검토해야 하는 것이다. 

투자해야 할 지역, 여기에 다 있다

과밀화된 서울의 도심은 이제 기존 공간을 이용해 시민들이 필요로 하는 용지를 공급하는 수밖에 없다. 그렇다면 투자자로서 우리가 주목해야 할 곳과 개발 가능성이 높은 지역은 어디일까? 이것을 알고 싶다면〈2030 서울플랜〉의 방향성을 알아야 한다. (지방의 경우 각 지자체의 도시기본계획.)〈2030 서울플랜〉은 3도심 7광역중심 12지역으로 구성되어 있다. 3도심은 주요 업무지구로 이해하면 된다. 대형 오피스들이 많이 있는 곳, 일자리가 많은 곳으로 보면 될 것이다. 부동산 시장에 보는 주요 업무지구는 CBD(한양도성), GBD(강남), YBD(영등포ㆍ여의도)로 구분하며, 기타 지역은 주요 3권역 이외 서울지역 ETC(용산, 잠실, 상암, 가산 등), 경기도 BBD(서현, 수내, 판교 등 분당권) 등을 들 수 있다. 그리고 이 3도심을 다시 광역권으로 나누고, 광역권을 12지역으로 세분화시킨 것이다. 중심지를 세분화하여 확장시킨 셈인데, 광역교통망도 같은 맥락에서 이 지역들을 중심으로 계획한다. 

이들 3도심 7광역중심 12지역중심 지역을 대상으로 하는 개발 계획에 관심을 가져야 한다. 부동산 호재가 갑자기 나타나는 일은 드물다. 호재는 정책적으로 이미 계획된 지역부터 뻗어나가며 발생하는 것이다. 특히 강북권 개발 계획에 관심을 가질 필요가 있다. 불광, 연신내, 응암, 미아, 길음 지역은 개발이 시작되었거나 이제 가시화되는 지역들로 잠재적 가치가 아직 드러나지 않았다.

새로운 기회의 땅이 된 준공업지역

준공업지역은 과거 우리나라의 경제 성장을 주도했던 공장 밀집지역이다. 대표적인 곳이 구로공단, 영등포 일대이다. 도시가 성장함에 따라 이 지역은 도심과 어울리지 않는 지역이 되었고, 이곳에 있던 공장들 대다수는 외곽 지역으로 이전해 현재는 영세한 업장만이 남아 있다. 서울 준공업지역은 현재 4개 유형의 재생 방안에 맞춰 도시재생이 진행 중이며, 그 덕분에 이미 기회의 땅이 되어 가고 있다. 

어디에 투자하느냐만큼 중요한 어떠한 콘텐츠로 채울 것이냐: 서울의 준공업지역의 특징을 살펴보면, 각 지역마다 특색이 있다. 예를 들어 성수동 지역에는 수제화 거리가 형성되어 있고, 영등포 문래동 지역에는 소규모 철공소가 모여 있다. 이들 거리에는 과거와 현재가 공존하며, 이 같은 맥락에서 각 지역의 특색에 맞는 도시재생 개발이 진행되고 있다. 참고로 구로동 CJ공장부지의 경우 기존 공장의 시설물 일부(사일로 조형물)를 보전, 흔적 남기기로 진행하고 있다. 과거의 시설물을 산업문화유산으로 받아들이기 시작한 것이다. 이런 움직임들이 낙후된 시설을 바라보는 기준을 바꾸고 있으며, 과거와 현재, 미래가 더불어 숨 쉬는 공간으로 변화시키고 있는 것이다.

이런 공간을 기획할 때는 문화적 콘텐츠 또는 공간과 어우러질 수 있는 콘텐츠가 확실히 있어야 한다. 가장 많이 보게 되는 콘텐츠는 카페이다. 주위를 둘러보면 카페 콘텐츠는 넘쳐 난다. 그러므로 지역을 선택하기에 앞서 ‘무엇’을 할 것인가를 고민해야 한다. 그리고 지역을 선정하고, 자신이 찾은 ‘무엇’과 맞는 공간을 연출하면 된다. 준공업지역에 관심을 가지라는 이유는 눈에 잘 띄지 않는 가치가 내재되어 있기 때문이다. 당신이 찾아낸 ‘무엇’이 준공업지역의 숨은 가치와 맞아떨어져 시너지 효과를 낸다면, 다 쓰러져가던 부동산이 날개를 달고 날아오르게 될지 모른다. 서울시 준공업지역은 영등포구, 강서구, 구로구, 금천구, 성동구, 도봉구에 있다. 

준비와 수행 - 넷째, 리모델링과 신축으로 새로운 가치를 덧입혀라

부동산의 숨은 가치를 찾아 극대화하기 위해 알아야 할 것들

부동산의 활용 공간은 정해져 있다: 전국의 부동산은 용도지역으로 나눠져 있으며, 같은 행정구역 안에 있는 부동산이라도 용도지역, 지구, 구역에 따라 부동산을 활용할 수 있는 가치가 다르게 형성된다. 부동산의 성격을 알아보려면 토지이용규제서비스(http://luris.molit.go.kr/web/index.jsp)에 접속하여 ‘토지이용계획’을 확인하면 된다. 부동산의 소재지만 알면 누구나 볼 수 있다. 

낡은 집, 얼마를 주고 사야 적절한 가격일까?: 우리가 주목하는 낡은 집(그러면서도 가치가 내재된 집)을 어느 정도 주고 사야 진짜 가격에 맞는 적정가라고 할 수 있을까? 부동산의 적정 가격을 확정적으로 판단할 수는 없다. 하지만 추정할 수는 있다. 부동산 감정 가격을 활용하는 것이다. 빈집이나 공터를 리모델링 혹은 신축한 뒤, 올라간 비용을 통해 부동산 가격 중 가치의 비중을 유추할 수 있다. 

리모델링 vs. 신축 ① 도시재생에서 더 유리한 것은?

신축 또는 리모델링 중 무엇을 택할지 결정하려면 어느 쪽을 선택했을 때 경제적 이익이 더 큰가를 비교해야 한다. 현장마다 그에 맞는 유리한 사업 방식이 있다. 건축법적 문제 외에도 기존 건물의 원형을 살리면서 현대적인 공간으로 재해석하려는 근래의 트렌드 또한 검토 요인이다. 이렇게 리모델링해서 얻을 수 있는 가치 상승의 효과, 즉 경제적 이익이 신축보다 낫다면 리모델링을 선택하면 된다. 

소규모주택정비사업은 신축 위주: 2013년에 도시재생특별법이, 2018년에 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법이 신설되었다. 국가에서 도시 개발의 밑그림을 그려 놓은 것이다. 여러 개의 밑그림 중 개인이 주도하여 할 수 있는 사업이 있는데, 바로 소규모주택정비사업이다. 이는 이해관계인(토지 등 소유자)이 적으며, 사업 절차가 간소화되어 사업 기간을 최소화할 수 있는 것이 강점이다. 또한 저층 노후 주거지를 새로운 주거지로 탈바꿈시키는 도시재생 뉴딜사업의 핵심 사업 수단이다. 한편 소규모주택정비사업의 사업 유형에는 다음과 같이 3가지가 있다. 

① 자율주택정비사업 - 10호 미만의 단독주택이나 20세대 미만의 다세대 주택의 집주인 2명 이상이 모여 주민 합의체를 만든다. 이후 건축협정 등의 방법으로 공동주택을 신축하는 소단위 필지 사업이다. ② 가로주택정비사업 - 1만㎡ 미만의 가로구역에서 실시하는 블록형 정비로서, 인근 주민들이 조합을 결성하여 공동주택을 신축할 수 있다. 가로구역이란 도로에 둘러싸인 지역을 말한다. 가로주택정비사업은 2012년에 도입되었으며 기존에는 도시 및 주거환경정비법에 속해있다가 소규모정비법으로 이관되었다. ③ 소규모 재건축 - 200세대 미만의 다세대나 연립주택 단지에서 실시할 수 있는 단지형 정비이다. 주민들이 조합을 결성하여 공동주택을 신축할 수 있다.

이 가운데 특히 관심을 가져야 할 것은 자율주택정비사업이다. 이외에도 정부가 지원하는 소규모 개발 사업들은 대체로 신축 위주이다. 그렇다면 무조건 신축이 답인 것일까? 아니다. 사업성 검토 시에는 리모델링과 신축을 동시에 검토해야 한다. 사업성 검토가 수반되지 않으면 부동산의 가치를 평가할 수 없기 때문이다. 이어지는 장에서 자세히 알아보자. 

리모델링 vs. 신축 ② 주택과 상가의 가치를 바꾸는 변신

죽은 건축물의 가치를 되살리는 리모델링: 저평가된 부동산에는 공통적인 특징이 있는데, 건축물이 감가상각되어 있다는 점이다. 투자의 가장 기본은 저가 매입으로, 이런 부동산의 가치를 높이는 데는 두 가지 방법이 있다. 리모델링과 신축이다. 리모델링에 대해 먼저 살펴보자. 리모델링은 건축물의 죽은 가치를 다시 살리는 작업이다. 흔히 인테리어 공사를 리모델링과 혼동하는 분들이 많은데, 인테리어는 내ㆍ외부를 아름답게 만들고 사용의 편리성을 높이는 것을 중점으로 한다. 반면 리모델링의 근본 목적은 외부적 환경요인으로부터 건물을 보호하는 데 있다. 자연 환경(비, 바람, 햇빛 등)으로부터 건축물을 보호하고, 노후화를 최대한 방지하며, 사용기한을 최대한 늘리는 것 등이다. 리모델링의 장점은 투자 대비 수익성이 높다는 것이다. 또한 신축이 가지는 위험성(공사민원, 법적용 혜택, 공사조건 등)을 피할 수 있다. 한편 리모델링의 범위는 주거용 공간에서 상업용 공간으로 점차 확대되고 있다. 용도변경을 전제로 증축, 개축, 대수선 등을 통하여 건축물의 새로운 가치를 부여하여 재산적 가치를 극대화시키는데, 미국ㆍ일본 등에서는 리폼(Reform) 또는 리노베이션(Renovation)이라고 한다. 

용도 변경과 리모델링으로 낡은 집의 가치가 확 바뀐다: 보유세의 인상, 양도세의 부담, 유지비용 등으로 여러 채의 주택을 보유하고 있는 사람들의 고민이 늘어가고 있다. 만약 단독주택을 보유하고 있다면 용도 변경을 고려해보길 권한다. 용도변경을 통한 리모델링으로 가치를 크게 상승시킬 수 있을지 모른다. 실제로 최근 단독주택을 사무실로 용도 변경하여 사용하는 사례가 늘고 있다. 이런 변화는 시대적 흐름에 따르는 것으로, 도시재생의 트렌드와 맞물린다. 리모델링의 가장 큰 강점은 건축법에 대한 규제가 신축보다 덜하다는 데 있다. 리모델링의 규모에 따라 달라지지만, 대체로 준공당시의 건축법에 따르기 때문이다.(하지만 건축규모의 증가(증축) 등을 수반할 때는 현재의 건축법을 따른다.) 그렇더라도 강화된 주차장법, 정화조법, 소방법 등을 면밀하게 검토해야 한다. 

퍼포먼스 - 다섯째, 싸게 사서 제대로 만들어 크게 버는 사업을 하라

크게 벌고 싶다면 투자의 정체성부터 바꿔라

새로운 투자의 패러다임 - 부동산이란 상품의 기획자가 되어라: 베이비붐 시대에서 인구절벽의 시대로, 제조업 위주에서 4차 산업혁명 시대로, 철거의 시대에서 재생의 시대로, 부동산 시장을 둘러싼 핵심 요소들이 변화하고 있다. 이런 상황에서는 부동산 투자의 패러다임을 바꿔야 한다. 부동산을 해석하는 자신만의 정의가 있어야 하며, 독특한 철학과 근거, 논리를 중심으로 계획을 수립할 수 있어야 한다. 아직도 대부분의 사람들이 부동산 투자 하면 아파트만 본다. 그러나 이미 현장에서는 아파트 외의 시장을 선점하기 위한 투자자들이 바쁘게 움직이고 있다. 오를 지역을 찾는 것도 중요하지만, 그보다 더 중요한 것은 부동산의 가치를 높일 수 있는 능력을 키우는 것이다.

기존의 투자가 만들어진 상품을 사는 것(아파트, 빌라, 오피스텔 등)이었다면, 우리가 추구하는 투자는 원재료(낡은 집, 작은 땅)를 사서 상품을 기획하고 만드는 것이다. 부동산 시장의 흐름을 읽고 그것을 이해하면 남들과 다른 차별적 상품을 만들 수 있다. 산업 발전과 삶의 질 개선에 따른 관점의 변화, 유행과 트렌드의 차이, 시대적 가치, 가치관의 변화 등을 함께 생각해야 한다.

사례 ① 언덕 위 낡은 집이 도심 속 미코노스로

이 집은 지리적 위치가 좋았다. 대학가와 인접한 2호선 근처를 염두에 두고 발품을 팔기를 수개월, 역으로부터 5분 거리 역세권에 좋은 물건이 나왔다는 이야기를 들었다. 그야말로 역세권 중 역세권인데, 왜 시세가 인근보다 저렴한 걸까? 실제로 가보니 위치는 흠잡을 데 없었으나 지대가 높다는 것이 문제였다. 짧은 거리지만 지대가 제법 가팔랐다. 게다가 대지가 131.70㎡(구 39.8평)에 불과하며, 주변이 주거 지역으로 근린생활시설 수요가 없다는 점도 단점으로 부각되었다. 

작은 대지는 건축법상 주차대수와 정북 방향 일조권 사선 제한의 영향을 많이 받는다. 두 가지 조건이 임대할 면적에 미치는 영향은 절대적이다. 임대면적은 수익률과 직결되기 때문에 기획설계 단계부터 고민이 많았다. 현장을 중심으로 동심원을 그리면서 임대수요와 주변 신축 공급량을 파악했다. 임대수요는 걱정하지 않아도 될 정도로 넘쳐 났고, 신축 공급량도 수요 대비 적었다. 운영 계획, 즉 수익성 판단에 대한 단점은 해결한 것이다. 이제 공사에 대한 문제만 해결하면 될 차례! 지대가 높은 지역으로, 지반을 받치고 있는 석축이 마음에 걸렸다. 석축을 제거하고 토지 보강 후 다시 석축을 쌓고 건축해야 하는 상황이었다. 지질조사를 해야 정확한 판단을 할 수 있지만 그러기 위해선 기존 건물을 철거해야 할 수도 있는 상황이었다. 이런 위험성은 개발 비용 상승으로 직결되며 수익성을 악화시킨다. 즉, 사업성이 나오지 않을 수 있다. 사업의 안전성을 확보하기 위하여 발생될 수 있는 모든 비용을 포함하여 사업성 검토 및 타당성 분석하였다. 현장이 가지는 잠재적 가치를 평가해본 것이다. 

사업성 분석은 준공 이후의 가치를 판단하는 중요한 기준이 되며, 그 결과를 토대로 사업성 평가를 작성한다. 평가 결과는 개발자(건축주 등), 금융기관 담당자마다 접근 관점이 다르기 때문에 사업성 평가에 대한 개념적 사고를 갖추는 것이 가장 중요하다. 아무튼 사업성 평가와 타당성 검토를 보수적으로 해본 결과, 수익성이 충분히 나오는 것으로 판단하여 계약하고 프로젝트를 시작하였다. ‘기획의도 - 도심 속 지중해에서 건너온 작은 섬, 미코노스. 대지 레벨차를 이용한 설계로, 소형 대지의 단점을 장점으로 바꾸다! 채광을 최대화하고, 바람이 잘 통하도록 만든 집.’

서울 빌라 한 채 값으로 2년 2개월 만에 1억의 수익: 1인 가구를 주 타깃으로 삼고, 도심 속 산이 마치 섬을 연상시킨다는 데서 착안하여 ‘도심 속 지중해에서 건너온 작은 섬’으로 기획 방향을 잡았다. 콘텐츠를 통해 이곳에 다른 가치를 부여한 것이다. 건물에 대한 가치 부여는 매각을 염두에 둔 전술로써, 아파트를 브랜드화하듯 프로젝트를 할 때마다 브랜드 네이밍을 하고 그곳에 가치를 부여한다. 

동산의 브랜드 네이밍으로 만든 무형의 가치와 예상 임대수익률은 준공 후 확정수익을 통하여 실제 가격으로 실현시켰다. 미코노스 프로젝트는 ‘1년 이상 운영 후 매각’이라는 계획을 수립, 진행하였다. 설계에서 준공까지 딱 1년이 걸렸으며, 그로부터 1년 7개월을 운영한 뒤 매각했다. 임대수익을 통한 수익성 강화를 전제로 운영하였고, 거주하면서도 안정적으로 임대수익이 나오는 모델을 찾던 은퇴하신 부부가 미코노스를 매수했다.

미코노스에 참여한 투자자는 2명이었다. 각 2억 7,500만 원을 투자했고 여기에 금융기관 대출과 임대보증금 등이 더해져 사업이 진행되었다. 제조원가는 토지매입비와 건축비, 설계감리비를 비롯해 10억 7,634만 원이 들었는데, 매각은 15억 원에 되었다. 매각 후 세금 차감 전 순이익을 계산하니 4억 2,366만 원으로 투자 2년 2개월 만에 각자 2억 1,183만 원의 수익(세전)을 얻은 셈이 되었다.

5억 미만으로 서울에서 

집 한 채 사기도 어려운 이 시대에, 

자본금 1~3억으로 

서울의 건물주가 되는 사람들이 있다. 

그들의 공통점은 천편일률적인 부동산 투자에서 

눈을 돌려 블루오션이라 

할 사업에 도전했다는 것, 

삼십대 후반에서 사십대 정도로 

원래 금수저였던 것도 

아닌 평범한 밀레니얼 세대들이라는 것, 

그리고 놀라운 속도로 부의 크기를 

키워나가고 있다는 것인데, 

이들은 정부와 지자체가 밀어주는 

부동산 투자(도시재생)를 통해 

낡은 건물에 새로운 가치를 창출한다. 

이 책은 기성세대들과는 다른 방식의 

부동산 투자로 성공하고 있는 

밀레니얼 부동산 부자들의 사례를 소개하고 

‘관점 전환’, 

‘비전 완성’, 

‘정보 수집’, 

‘준비와 수행’, 

‘퍼포먼스’의 

5단계를 통해 그들의 투자법을 

내 것으로 만드는 방법을 설명한다. 

저자들은 차익을 노리던 부동산 투자자에서 수익을 얻기 위한 

부동산 사업자로 변화해야 하는 이유와 

그 구체적 방법에 관해 자세히 알려준다. 

구체적으로 아파트 위주의 투자에서 벗어나 

도심의 낡은 건물과 빈집에 주목해야 하는 이유, 

주목해야 할 지역과 입지 분석 방법, 

싸게 사서 크게 벌기 위해 장착해야 할 투자 안목과 

수익률에 대한 개념, 

신축과 리모델링의 비교, 

투자(사업) 기획부터 

엑시트(수익 실현)까지의 실제 사례 등을 설명한다.