부자로 환승하라 머니트레인 - 백승혜 지음

부자로 환승하라 머니트레인

백승혜 지음

매일경제신문사 / 2019년 9월

부동산 공부는 어떻게 해야 하나?

부동산 공부는 어떻게 해야 하는가?

직장인의 부동산 공부 과정을 살펴보자. 짬짬이 이동하는 시간을 이용해 인터넷뉴스를 검색하고 주말 시간을 이용해서 모델하우스에 가며, 또 경매를 배우고 경매 물건을 검색하기도 하고, 아울러 각종 세미나에 참석하고 책들을 읽곤 한다. 그런데 이상하게도 부동산에 대해 잘 알고 있다는 느낌이 들지 않는다. 왜 그럴까? 시작이 잘못 되었기 때문이다. 다시 말해, 소비자의 입장에서만 공부했기 때문이다. 물론 이런 접근법이 틀렸다고만은 이야기할 수 없다. 그렇지만 궁극적인 문제해결 방안은 아니다. 그러면 어떻게 해야 하는가? 시행자의 눈으로 부동산을 보아야 한다. 

부동산을 팔기 위한 사람들인 시행자는 지도를 들여다보고, 지형을 살피며, 인구계획과 교통계획을 확인하여 원재료에 가까운 부동산을 매입한다. 그리고 그 후 생산(신축)ㆍ조립(리모델링) 등으로 예쁘게 만든 다음, 뉴스를 의뢰하고, 모델하우스를 짓고, 또 공인중개사 사무소에 내놓는다. 그러면 우리는 뉴스를 검색하고, 공인중개사를 방문하고 모델하우스를 거쳐 분양받거나 매수한다. 이처럼 생산자와 소비자는 부동산을 보는 눈이 다르며, 이는 결과적으로 많은 수익 차이를 만들어 낸다. 

부동산 재테크는 부동산을 사는 것으로부터 시작된다

‘어떤 부동산을 사야 할까요?’라는 질문을 받을 때마다 나는 “잘 모르시겠는 분들은 지역공부부터 시작하세요.”라고 답한다. 부동산이 어디에 위치하느냐에 따라 흥망성쇠가 달라지기 때문이다. 지역을 보는 눈은 어떻게 키워야 할까? 바로, 지도를 보는 것이다. 지역을 안다는 것은 그 지역의 지도를 살펴보고 익숙하게 만드는 것이다. 

어떤 부동산이 잘 팔릴까?

부동산의 상승요인은 3가지다. 바로 인구, 일자리, 교통이다. 이 3가지의 요건은 서로에게 영향을 끼친다. 일자리가 있으니 교통이 좋아지고, 교통이 좋아지니 일자리가 생기고, 일자리가 있으니 가까운 곳으로 이사를 오려고 하고, 사람이 많아지니 상권이 커지고, 상권이 커지니 다시 사람들이 몰려온다. 그래서 이 3가지의 요소는 모두 중요하다.

수도권 행정구역도 외우기

부동산 공부를 시작할 때 먼저 해야 할 것이 있다. ‘행정구역도 외우기’다. 행정구역도를 외우는 이유는 부동산을 커다란 범주에서 검토할 때, 하나하나의 부동산들이 어디 위치에 있는지 모르면, 부동산의 가치를 제대로 파악할 수 없기 때문이다. 

지도 위에 지하철 노선도를 겹쳐야 투자할 곳이 보인다

행정구역도로 지역을 암기했다면, 다음은 지도 위에 교통을 겹쳐 놓고 검토해야 한다. 내가 알고 있는 행정구역에 몇 개의 노선이 지나가고, 몇 개의 역이 있는지 파악하면 된다. 이렇게 하면, 같은 서울시라도, 경기도라도, 인천시라도 그 안에서 다시 우선적으로 공부해야 할 지역과 뒤로 미뤄버려도 되는 지역을 구분할 수 있게 된다. 

왜, 지하철인가?

왜, 지하철인가?

2호선 강남역에 22만 명이 모일 수 있는 결정적 이유는 바로 지하철 때문이다. 2호선의 경우 10칸으로 최대 1,600명이 탈 수 있다. 호선에 따라 6칸, 2칸 등 칸의 수가 다르긴 하지만 한꺼번에 많은 사람을 이동시킬 수 있는 강력한 교통수단은 지하철밖에는 없다. 또한, 지하철은 우리가 늘 타고 다닐 수 있다는 큰 장점이 있다. 

지하철은 계속 확장될 것이다

GTX, 동북선경전철, 7호선 연장, 9호선 4단계 연장 등 앞으로 연장되거나 신설계획이 있는 노선들이 있으므로 우리는 시간이 지날수록 더욱 더 복잡해지는 지하철 노선도를 만나게 될 것이다. 이것이 시사하는 바가 무엇일까? 이제 부동산 투자의 필수조건은 지하철이다. 

운행하고 있는 지하철 노선은 몇 개일까? / 지하철역은 과연 몇 개나 될까?

현재 운행하고 있는 지하철 노선은 22개이고, 22개 노선의 지하철역은 모두 704개 역이다. 그런데 이 중 환승역 93개는 중복되어 카운트되므로, 현재 운행되고 있는 지하철역은 총 611개(704개 - 93개)다.

지하철 노선 구간별 특징 파악하기

지하철 노선별 특징

지하철 노선은 각각의 성격이 있다. 필자만의 분류법으로 정의하면 다음과 같다. 

① 1호선: 도심재생 노선 - 가장 먼저 생겨난 노령화 노선

② 2호선: 불패 노선 - 보톡스 노선 

③ 3호선: 광역철도 노선 - GTX A노선을 품고 있는 노선 

④ 4호선: 대학교 노선 - 대학교들을 순회하는 노선 

⑤ 5호선: 복합성격 노선 - 강서와 강북을 이어주는 노선으로 풍부한 일자리를 지나는 노선 

⑥ 6호선: 주거 성격 노선 - 도심주변부 교통개선을 위해 생긴 노선 

⑦ 7호선: 주거 성격 노선 - 서경기권(부천)과 강북 지역을 사선으로 이어주는 노선

⑧ 8호선: 도심 보조 노선 - 동경기권(분당)과 강북 지역을 이어주는 보조 성격의 노선 

⑨ 9호선: 황금 노선 - 한강을 끼고 도는 황금노선 

⑩ 분당선: 분당 노선 - 분당신도시를 지나 수원까지 확장된 노선 

⑪ 신분당선: 교통 핵심 노선 - 일자리 핵심 지역이며, 교통시간 초스피드 노선 

⑫ 공항선: 관광 핵심 노선 - 인천공항과 서울역을 잇는 관광객 핵심 노선 

⑬ 경의중앙선: 통일 노선 - 통일을 대비한 노선 

⑭ 인천1호선: 인천 핵심 노선 

⑮ 인천2호선: 인천 서브 노선    수인선: 인천 보조 노선    의정부경전철: 경기 외곽 보조 노선    우이신설선: 도심 보조 노선    에버라인선: 보조 노선    경강선: 판교와 여주를 이어주는 경기외곽 보조 노선    경춘선: 청량리-춘천을 이어주는 경기외곽 보조 노선’

5가지 핵심 점검 포인트

우리가 부동산을 구입하거나 투자할 때 고려하는 주요 체크포인트들이 있는데, 열거하면 다음과 같다.

① 업무: 사무실, 오피스텔 등 업무시설과 관공서 등의 행정시설 

② 상권: 근린생활 시설 

③ 주거: 아파트, 빌라, 단독, 원룸 등 주거 요소 

④ 교육: 초등학교, 중학교, 고등학교, 대학교, 학원 등 교육적 요소 

⑤ 자연: 공원, 하천, 산 등의 자연적 요소’

이제 어떻게 활용하면 되는지 방법을 알아보자. 첫 번째, 지하철 노선도를 외운다. 두 번째, 지도를 펼쳐서 지하철 처음 역부터 끝 역까지 쭉 살펴본다. 그리고 지도를 볼 때 중점적으로 봐야 할 것들이 있다. 앞에서 이야기했던 5가지의 요소들을 지하철역을 중심으로 체크해보는 것이다. 해당 지하철 노선을 처음 역부터 마지막 역까지 지도에서 쭉 위의 방법대로 살펴보았다면, 머릿속에 무언가 표현할 수는 없어도 ‘아, 이 노선은 이런 특징이 있구나…’ 하고 떠오르는 것들이 있을 것이다. 그런데 그 결론은 사람마다 크게 다르지 않을 것이다. 결국, 사람들은 집을 구할 때나 사무실을 구할 때, 창업을 생각할 때, 지하철을 따라 부동산을 알아보고 이와 같은 과정을 거쳐 부동산을 산다. 

지하철에도 등급이 있다

지하철은 다 중요하지만 똑같이 중요하지는 않다. 저자만의 방식으로 지하철 노선에 등급을 다음과 같이 매겨보았다. 이 등급은 지하철을 공부하고자 할 때의 순서와 동일하다. 

① 1등급 노선(★★★★★) = 공항철도 / 2호선 / 신분당선: 가장 투자 순위가 높은 지하철 노선으로, 이 3개의 노선으로 주요 핵심부의 80%를 검토할 수 있다. 서울로의 진입ㆍ이동시간이 빠른 노선들이기에 1등급으로 분류했다. 

② 2등급 노선(★★★★) = 9호선 / 분당선 / 경의중앙선 / 1호선: 수도권 각 지역과 서울을 연결시키는 주요 노선들로 투자 관점에서 2등급으로 분류했다. 

③ 3등급 노선(★★★) = 3호선 / 4호선 / 5호선 / 6호선 / 7호선 / 8호선: 호선들마다 뚜렷한 특징이 있지는 않지만, 서울 내에서의 이동 시 이용도가 높은 노선들이기에 3등급으로 분류했다. 

④ 4등급 노선(★★) = 우이신설선 / 인천1호선 / 인천2호선 / 수인선: 우이신설선을 빼고는 인천 지역 노선들로, 실거주지 관점에서 중요도가 있어 4등급으로 분류했다. 

⑤ 5등급 노선(★) = 의정부경전철 / 용인에버라인선 / 경강선 / 경춘선 / 서해선: 경기 외곽 노선들로 이용도가 낮아, 실거주가 아닌 투자 성격에서는 가장 낮게 점수를 평가해 5등급으로 분류했다. 

지하철 1등급 노선 (3개 노선)

지정학적인 위치 때문에 어쩔 수 없이 이 노선을 빼고 이야기할 수 없다. 필자가 뽑은 3개의 핵심 노선은 바로 공항철도, 2호선, 신분당선이다. 

공항철도: 

<노선 특징> 공항철도보다 알찬 노선도 없을 것이다. 국가기간시설인 2개의 국제공항과 서울역을 지나는 교통 핵심 노선이면서, 4개의 주요 업무지구를 지나기 때문이다. 아래 왼쪽 표를 참고하기 바란다. 

<특징 요약>

① 총 역: 15개역 

② 구간: 인천(인천공항2터미널~계양역)~서울구간(김포공항~서울역) 

③ 운행: 11분 간격 (총 이동시간 1시간 10분 거리) 

④ 환승: 9개 역(총 15개 역 중 환승비중 60%으로 가장 높다.) 

⑤ 업무: 공덕, 홍대입구, 상암DMC, 마곡지구 

⑥ 교통: 인천국제공항, 김포국제공항, 서울역 

⑦ 주거: 영종신도시(4만 4,000명 계획) / 청라국제도시(9만 명 계획인구)

2호선: 

<노선 특징> 2호선이 다른 노선의 기본이 되는 것은 2호선 전체 비중의 38%에 육박하는 환승역 때문이다. 환승역도 많지만 순환선이라는 것도 2호선의 큰 특징이다. 서울의 중심부를 순환하면서 도는 지하철 노선은 각기 다른 노선으로 환승하는 플랫폼을 제공하기 때문에 주거든 업무든 상업이든 어떤 목적으로든 가능한 지역이다. 불패노선인 것이다. 위의 오른쪽 표를 참고하기 바란다. 

<특징 요약> 

① 총 역: 51개 역 

② 구간: 전 구간 서울로 구성 

③ 운행시간: 2~5분 간격 

④ 환승역: 20개 역 

⑤ 업무: 전 구간이 업무 지역이라고 봐도 된다. 

⑥ 교통: 다른 노선과는 달리 서울 중심부를 순환해서 돌고 있기 때문에 다른 지하철로의 환승편의성이 높은 것이 특징이다.

신분당선: 

<특징> 

① 총 역: 13개 

② 구간: 서울구간(강남역~청계산입구역), 경기도구간(판교역~광교역) 

③ 운행시간: 2~5분 간격 

④ 환승역: 5개 (총 13개 역 중 환승비중 38%으로 높은 편) 

⑤ 업무: 강남~양재구간, 판교테크노밸리, 광교경기도복합타운 

⑥ 교통: 강남역 

⑦ 주거: 판교신도시, 분당신도시

머니트레인 투자 트레이닝 - 지역

 

부동산 상승요인으로 살펴본 수도권

앞에서 가르쳐준 것들을 모두 묶어서 종합적으로 살펴보자. 부동산의 상승요인 3가지는 인구, 교통, 일자리다. 우리가 외운 행정구역도와 지하철 노선도를 함께 이용해서 이 3가지의 요소를 투자 핵심 지역인 서울, 경기도, 인천에 적용시켜보는 것이다. 물론, 말처럼 쉬운 작업은 아니다. 서울시만 해도 25개의 구로 분류해야 하고, 경기도는 31개의 시ㆍ군, 인천광역시는 10개의 구ㆍ군으로 분류해야 하니, 총 66개의 페이지로 정리해야 하는 일이다. 그래도 해보고 나면 머릿속에 우선 공부해야 할 지역이 확실하게 정리될 것이다. 

인구데이터는 인터넷검색창에서 ‘서울시 인구’, ‘경기도 인구’, ‘인천시 인구’라고 검색하면 검색시점을 기준으로 행정안전부(KOSIS) 주민등록인구현황을 보여준다. 전체 인구뿐만 아니라, 행정구역별 데이터를 한 개의 창에서 모두 보여주고 있기 때문에 일정한 주기별로 자료를 스크랩해서 업그레이드하면 된다. 이제 가까운 5년간의 인구변화를 서울시와 경기도를 기준으로 비교해 보자. 가장 영향력이 큰 곳이 경기도라서 인천은 배제했다. 2013년도부터 2017년도까지 5년간 서울시는 지속적으로 감소해 34만 명이 지속적으로 감소했다. 그렇다면, 34만 명의 인구는 어디로 갔을까? 

1990년도부터 서울시의 넘쳐나는 인구를 경기도로 분배하고 있기에 경기도를 비교해보자. 같은 기간 경기도는 78만 명이 증가했다. 서울시 감소인구 34만 명을 모두 흡수했다 가정하더라도 44만 명이 더 증가한 결과다. 2기 신도시의 영향 탓이다. 3기 신도시는 어떤 인구변화를 가져올지 미래의 방향은 미리 계획되어 있다. 바로 지자체별 도시기본계획에서 말이다. 이 시점에서 한번 점검해보자. 

인구와 지하철로 살펴본 서울 핵심 투자 지역

서울 외곽지역으로의 인구 분산 정책 때문에 인구가 지속적으로 줄어들곤 있지만, 인구로만 서울을 판단하기에는 한계가 있다. 일자리와 교통이라는 요소를 함께 고려해 총괄적으로 파악할 필요가 있다. 

서울시 25개 구 / 핵심 투자 지역: 

<인구로 점검> 

① CHECK POINT: 인구 증가하는 구(3개 구) = 송파구, 강서구, 성동구 - 서울의 지속적인 인구감소에도 불구하고 인구가 증가하고 있는 지역이 있다면 그곳은 투자 우선순위가 되어야 할 것이다. 

② CHECK POINT: 인구가 가장 많은 구(12개 순위) = 송파구(1위/66만 명), 강서구(2위/59만 명), 노원구(3위/54만 명), 강남구(4위/54만 명), 관악구(5위/50만 명), 은평구(6위/48만 명), 양천구(7위/46만 명), 성북구(8위/43만 명), 서초구(9위/43만 명), 강동구(10위/42만 명), 구로구(11위/40만 명), 중랑구(12위/40만 명) - 인구가 많은 곳은 결국 도심재생이 일어나야 하는 곳이다. 아파트 단지의 비중이 낮은 곳들을 살펴보자.

<교통 지하철로 점검> 

① CHECK POINT: 지하철 노선 5개 이상 지나가는 구 (5개 구) = 송파구, 강남구, 서초구, 동작구, 서대문구 - 지하철 노선이 5개 이상 지나가는 곳은 주거ㆍ상업ㆍ업무 지역으로의 당위성이 충분한 곳으로 투자 가치가 높은 곳이다. 

② CHECK POINT: 지하철역이 15개 이상 포함된 구(4개 구) = 강남구(27개 역), 송파구(25개 역), 서초구(21개 역), 마포구(18개 역)

인구와 지하철로 살펴본 경기도 핵심 투자 지역: 경기도는 1, 2기 신도시를 중심으로 서울에서 빠져나온 인구들로 인해 지속적으로 인구 유입이 늘어나고 있다.

 [경기도 31개 시ㆍ군 핵심 지역] <인구로 점검> 

① CHECK POINT: 인구가 급격히 증가하는 시(2개 시) = 화성시, 하남시 - 경기도는 전반적으로 인구가 증가하는 추세라서 급격히 늘고 있는 곳은 투자 우선순위가 된다. 

② CHECK POINT: 인구가 50만 명이 넘는 시(8개 시) = 수원시(120만 명), 고양시(104만 명), 용인시(103만 명), 성남시(95만 명), 부천시(84만 명), 화성시(75만 명), 남양주시(68만 명), 안양시(57만 명) - 인구가 50만 명이 넘는 곳은 서울의 베드타운이 아니라 자족적인 도시라고 봐도 무방하다. 

<교통ㆍ지하철로 점검> 

① CHECK POINT: 지하철 노선 3개 이상 지나가는 시(5개 시) = 성남시, 수원시, 부천시, 시흥시, 의정부시 - 지하철 노선이 3개 이상 지나가는 곳은 주거ㆍ상업ㆍ업무 지역으로의 당위성이 충분한 곳으로 현재가 아니더라도 투자 가치가 높은 곳이다. 

② CHECK POINT: 지하철역이 15개 이상 포함된 시(7개 시) = 의정부시(21개 역), 고양시(19개 역), 성남시(14개 역), 남양주시(13개 역), 수원시(12개 역), 안산시(11개 역), 부천시(10개 역)

인구와 지하철로 살펴본 인천 핵심 투자 지역

인천광역시는 한 개의 구는 경기도 한 개의 시 인구와 맞먹을 정도로 많은 인구가 살고 있다. 인구가 증가하고 있는 남동구, 연수구, 중구와 교통망이 3개 이상 겹치는 부평구, 미추홀구는 관심을 가지고 살펴보면 좋겠다. 

머니트레인 투자 트레이닝 - 노선

지하철 이동시간과 부동산 가격은 반비례한다

부동산의 가격은 중심부터 멀면 멀수록 낮다. 왜냐면 이동 시간이 길기 때문이다. 그렇기에 돈을 지불할 만큼 소득이 있는 사람들은 일자리가 가까운 부동산을 소유하고, 중심지로 올수록 부동산의 가격은 높아진다. 따라서 핵심 업무 지역인 강남, 광화문, 여의도 등의 인근 지역은 직주근접이라는 요건 때문에 가장 높은 금액이 형성된다. 지역에 따라 다르겠지만 평균 4,000만 원 정도의 아파트 평당가는 형성되어 있다. 다음, 이 지역으로 출퇴근이 용이한 30분 이내 거리의 지역들은 3,000만 원 정도로 형성되어 있다. 1시간 소요되는 서울 끝자락의 아파트 평당가는 2,000만 원 정도다. 서울 지역을 벗어난 경기도권역은 업무지구인 중심지까지 평균 1시간~1시간 30분 정도 출근(이동) 시간이 걸린다. 따라서, 평당 1,000만 원 정도로 형성되어 있다. 

그런데 물리적인 거리를 무시하고, 더 강력한 이동수단이 등장하면 어떻게 될까? GTX가 바로 그런 교통편이다. 광역철도망인 GTX는 경기도권 전역을 1시간 이내로 이동할 수 있도록 하는 데 목적이 있다. 이런 이유로 GTX A노선이 예정되어 있고, 신규물량이 있는 경기도 일산 킨텍스 지구는 분양가가 1,300~1,400선으로 주변보다 다소 높게 분양이 되었지만, 2019년 입주를 앞두고 있는 시점의 평당가는 2,000만 원을 육박한다. 

1시간 30분 걸리는 강남권 출퇴근 시간을 30분으로 GTX가 단축시켜줄 것이므로, 서울 인근 지역의 가격까지 오를 것으로 예상하기 때문이다. GTX A노선 완공예정인 2024년까지는 아직 많이 남아 있지만 주택경기 하락사이클에서도 주변 인프라가 뛰어나, 크게 타격을 받지는 않을 것으로 보인다. 또한, 광교 신도시도 동일한 현상을 겪은 곳이기도 하다. 강남까지 30분만에 출퇴근이 가능한 신분당선의 영향 때문이다. 아직은 경기도청타운이 본격화되지 않았지만, 행정시설들이 들어서고 나면, 교통, 일자리, 자연환경 등이 빠지지 않는 완벽한 자족 도시가 될 수 있다.  

전 구간이 서울인 노선에 집중하라!

전 구간이 서울인 지하철 노선은 인구ㆍ일자리ㆍ교통의 평가대상이 모두 서울이라서 전 구간의 이용도가 높다. 예로 2호선은 서울 중심부를 순환해 도는 노선으로 각 노선으로 환승이 용이하고, 9호선은 한강변 남쪽라인을 따라 서울을 동서로 이동하기에 용이하며, 급행역이 있어 이동시간도 짧다. 5, 6호선은 서울전역에 걸쳐 주거지와 직장을 이동시켜주는 성격이 강해서 모든 역이 1만 명 이상의 이용객이 이용하는 노선들이다. 다만 우이신설선은 경전철로서 1만 명 이하로, 서울이지만 이용객 수가 가장 낮은 노선이다. 그런데 일자리 접근성과 교육환경 등을 고려하지 않아도 되는 고령화인구와 은퇴자가 늘고 있어, 북한산자락을 끼고 서울중심지로 내려가는 주거지에 대한 수요가 늘어나게 되면 저평가된 부분이 해소될 것으로 보인다. 서울 중심부와 멀지 않은 곳의 30평대 아파트가 경기도권역의 새 아파트 가격대인 5억 원대라는 것은 큰 메리트이기 때문이다.

지상구간이 지하화 된다면?

‘연트럴’은 연남동 일대에 들어선 먹자상권을 부르는 단어다. 그런데 이는 ‘연남동+센트럴’이라는 단어의 합성이기 때문에 자연환경적인 요소가 포함된 것인데, 바로 이 부분이 우리가 눈여겨보아야 할 투자 포인트다. 그렇다면 ‘경의선숲길’은 왜 만들어지게 되었는가? 마포구 연남동에서 용산구 원효로까지 6.3㎞에 이르는 경의선 철도부지는 중앙선과 복선화되면서 지하로 바뀌게 되었고, 지상에 있는 철도부지는 오랫동안 나대지로 방치되어 있었다가 도심재생의 일환으로 공원으로 조성되었는데, 이 ‘경의선숲길’은 도심지내에서 가장 긴 공원으로 시민들에게 많은 사랑을 받게 되었고 도심재생의 성공적인 사례로 평가받고 있다. 

1단계 구간이면서 홍대와 가까운 연남동 구간이 가장 크게 주목을 받게 된 요인은 부동산 가격 상승으로 임대료가 큰 폭으로 상승해버린 홍대를 빠져나온 감각적인 임차인들이 연남동에 새롭게 둥지를 틀면서 더욱 유명해지게 되었다. 연트럴이라는 애칭이 생기면서 많은 사람들이 몰리게 되었고, 결국 임대료가 올라가고, 높아진 임대료로 인해 부동산 가격이 크게 오르게 되었다. 아직도 도심지 내에 지상으로 가는 지하철구간이 상당히 많이 있고, 한정되어 있는 서울 도심지의 유효한 토지를 확보하기 위한 노력은 계속될 것이다. 그러면 앞으로 ‘경의선숲길’과 같은 투자 기회는 또 있을 것이다.  

머니트레인 투자 트레이닝 - 역

지하철 이용객 수는 가치판단의 바로미터!

지하철을 이용하는 1일 승하차 이용자 수를 기준으로 지하철역을 한번 살펴보자. 600개가 넘는 역 중에서 10만 명이 넘는 곳을 찾아보니 딱 20개(강남역, 잠실역, 고속터미널역, 홍대입구역, 서울역, 신도림역, 신촌역, 사당역, 선릉역, 신림역, 건대입구역, 가산디지털단지역, 구로디지털단지역, 종로3가역, 삼성역, 노량진역, 수원역, 교대역, 영등포역, 서울대입구역)인데, 이는 프랜차이즈나 신규사업 검토 시 중요하게 쓰일 것이다. 왜냐하면 이 역들에서는 아이템만 좋다면 그 무엇을 해도 성공할 확률이 많을 것이기 때문이다.

환승역 - 환승역에 투자해라!

지하철 노선이 2개가 겹쳐지면 더블역세권, 지하철 노선이 3개가 겹쳐지면 트리플역세권이다. 예전에는 더블역세권만 되어도 굉장한 호재가 되어 부동산 가격을 끌어올렸지만, 이제 더블역세권은 흔해서 특별하다는 느낌이 덜하다. 트리플역세권도 마찬가지다. 한편 어떤 성격의 노선이 겹쳐지느냐에 따라 더블역세권도 급이 나눠지게 된다. 일자리로 출퇴근이 가능한 노선, 신도시로부터 많은 사람을 실어 나르는 노선 등이 만나면 해당 역의 중요도는 높아진다. 그러면, 더 강력한 지하철역도 있을까? 있다. 지하철 노선이 4개가 겹쳐지는 역이다. 4개의 노선이 경유하는 쿼드러플역세권은 총 4개인데, 바로 공덕역, 서울역, 청량리역, 왕십리역이다. 이 4개의 역은 이제 불패라고 봐도 좋다. 각각 감당하는 역할도 조금씩 다르다. 한번 정리해보자. 

① 서울역은 국제역이다. 통일이 되면 서울역은 ‘국제역’이 될 것이다. 모든 교통편은 서울역을 향해 집결되도록 되어 있다. 

② 공덕역은 업무지구다. 풍부한 일자리를 지닌 마곡지구와 여의도를 걸쳐서 오는 5호선, 파주ㆍ대곡ㆍ상암을 걸쳐서 오는 경의중앙선, 인천공항을 출발해 김포공항, 마곡을 걸쳐 오는 공항철도가 만난다. 주요 이동수단인 인천공항, 김포공항 등으로 이동이 쉬워 관광객들을 위한 주거상품도 가능하고, 업무지구로서의 지정학적인 위치도 좋다. 

③ 왕십리역은 교통집결지다. 성격이 제각기 다른 4개의 노선이 지나고 있어서, 주거, 상가, 업무 어떤 성격이 와도 좋은 지역이다. 단, 살 수 있는 아파트도 적고, 상가건물들도 적어서 매입할 수 있는 물건이 많지 않다는 점이 아쉽다. 왕십리의 가장 큰 장점은 2개 역만 가면 강남권역으로 이동이 가능하다는 점이다. 

④ 청량리역은 교통집결지 & 도심재생이다. 청량리는 4개의 노선이 지나기는 하지만, 왕십리만큼 영향력 있는 노선들이 지나는 것은 아니다. 그럼에도 불구하고 많은 관심을 받은 이유는 왕십리역이 마지막 종착역인 분당선라인이 한 정거장 더 연장되어 청량리역까지 운행되기 때문이다. 따라서 2018년 8월부터 배차 간격은 좀 있지만, 3개 역만 이동하면 강남권역으로 이동이 가능하다. 

마지막 지하철역을 눈여겨봐라

이유는 크게 2가지다. 

첫째, 마지막 역은 앉아서 출근이 가능한 역이다. 

두 번째, 마지막역이어서 저평가된 부분이 향후 지하철 연장이 되면 가치가 달라진다. 

참고로 최근 지하철 9호선 3단계 구간이 개통되었는데, 개통이 일정보다 많이 늦어지면서 지하철 개통 호재를 시장에서 받아들인 시간이 많았던 덕에 부동산 가격은 충분히 반영이 되었었다. 그리고 그 때문에 저평가된 구간을 찾기 어렵다. 그럼에도 불구하고 가장 적은 폭으로 상승한 지하철역이 있으니 바로 마지막 역인 중앙보훈병원역이다. 끝자락인 탓에 인프라가 가장 약하기 때문이다. 

하지만 향후 9호선 4단계 연장에 대한 계획이 거론되고 있다. 실질적인 착공은 아직도 먼 이야기다. 다만 인근 지역인 하남의 확장에 따라 9호선 연장은 당위성과 수익성을 가지고 있다고 판단되기 때문에 장기적 측면에서 이 역 주변의 아파트를 눈여겨볼 필요가 있다. 9호선 중앙보훈병원역과 5호선 둔촌동역을 통해 주요 일자리인 강남, 여의도, 종로까지 이동시간이 30분 정도면 출퇴근이 가능한 지역이면서, 일자산 자락의 공원과 병원 등 기본 환경은 갖춘 곳이기 때문이다. 아파트단지의 규모와 노후도는 면밀히 따져봐야 할 부분이지만, 인근 블록에 위치한 둔촌주공아파트가 완공되어 1만 세대 규모의 대규모 아파트가 공급되면 영향을 받지 않을 수가 없을 것이기 때문이다. 

지하철 1㎞ 이내만 투자해라!

왜 1㎞ 이내만 투자해야 하는가? 이는 도보로 20분 거리인데 그 이상이 되면 걸어 다니기 힘든 거리이기 때문이다. 한편 분양광고나 버스정거장에 붙어 있는 빌라 전단지를 보면 ‘    역으로부터 5분 거리 전세가격의 아파트!’라는 표현이 있는데, 실제로 연락을 하고 방문해보면, 차량으로 5분 거리에 있는 다세대주택 형태의 무늬만 아파트인 경우가 많다. 그래서 검증이 필요하다. 어떻게 하면 될까? 지도앱에는 거리 재기 기능이 있으므로 이를 활용하면 된다.

부자로 환승하라

부자가 되고 싶다면 머니트레인으로 환승하라!

부동산은 직접 보러 다니고 직접 느껴야 한다. 다만 나가기 전에 기본적인 지식을 알고 가면 실수를 줄이고, 목표하는 것을 얻는 시간을 줄일 수 있기 때문에 미리 공부해야 한다. 늘 타고 다니던 지하철을 내 재산을 지키고 불려줄 수 있는 머니트레인이 되게 하려면 어떻게 해야 할까? 머니트레인을 직접 타봐야 한다. 지하철을 타러 가자. 

언제부터 부동산을 보러 다녀야 하는가?

바로 ‘지금!’이다. 그런데 부동산은 1월부터 시작되지 않는다. 구정이 지나야지만 날씨가 좀 따뜻해지고 3월부터 사람들이 움직이기 시작한다. 그 때문에 부동산의 투자 달력은 일반 달력과 다소 다르다. 주거ㆍ상가ㆍ토지별로 어떻게 다른지 간단히 살펴보자. 참고로 계절별, 부동산별로 매입, 매도, 투자 시기가 다 다르다. 따라서 성수기 비수기가 정해져 있지 않다. 다만 시기별로 검토해야 할 물건의 종류가 달라질 뿐이다.

3월ㆍ4월ㆍ5월 / 봄: 

① 토지: 매수ㆍ매도 활발 - 건물의 신축에 적합한 시기이기에 건물 신축을 위한 매입은 겨울에 이미 이뤄졌어야 한다. 이 시기는 토지매각, 건물신축이 아닌 농지, 임야 등을 매각하기에 좋은 시기다. 잔디가 자라나고 꽃이 피어 토지의 바탕면을 가리면서 토지가 화장하듯 예뻐 보일 수 있는 시기이기 때문이다. 

② 주거: 매도ㆍ매수 비수기로 전환 - 아파트ㆍ주거 등과 같은 주거는 비수기로 들어간다. 매수주체, 전세 구입주체인 주부층이 각종 가정사로 바빠지기 시작하기 때문이다. 

③ 상가: 매수ㆍ매도 활발 - 매출이 가장 높은 여름시즌 전에 오픈해야 하기 때문에 3~5월에 매수 수요, 임대 수요가 발생해서 매도ㆍ매수 모두 활발한 시기다. 

6월ㆍ7월ㆍ8월 / 여름: 

① 매매: 장마, 더위로 인한 비수기 - 전반적인 투자 비수기다. 매수자가 없어 매도에 적합한 시기가 아니다. 만약 이때 나온 매물이 있다면 어쩔 수 없이 내놓은 물건이라 가격 협상의 여지가 있다. 

② 경매: 투자 적합한 시기 - 경매는 오히려 낙찰가율이 다른 기간에 비해 떨어지므로 투자하기에는 적합하다. 그리고 또 낙찰 받은 후 정상화되는 시기가 9월 이후 실수요자 구간과 맞아떨어지기 때문에 매도ㆍ임대 모두 원활하기 때문이다.

9월ㆍ10월ㆍ11월 / 가을: 

① 주거: 가을철 결혼시즌에 맞춰 주거매입, 주거임대가 활발한 시기다. 

② 상가: 겨울철 장사에 적합한 업종은 추석 전에 오픈하기 때문에 매도ㆍ매수 모두 활발한 시기다. 

③ 토지: 나무가 울창하고 단풍이 예뻐서 매도ㆍ매수 적합한 시기다. 

12월ㆍ1월ㆍ2월 / 겨울: 

① 주거: 직장, 학교 등의 변화로 주거이주 수요가 많은 실수요자 기간이다. 

② 상가: 추운 날씨로 외출이 줄면서 전반적인 매출이 떨어지는 시기로 연말, 크리스마스, 신년, 구정 등 특정날의 매출로 유지되는 달이다. ③ 토지: 풀, 나뭇잎들이 사라지고 땅의 민낯이 들어나는 시기로, 토지가 가장 볼품이 없고 날씨가 추워 장기적 투자 목적의 토지는 비수기기간이다. 때문에 투자자라면 추워도 아무도 토지를 보러 다니지 않는 이때 토지를 매입해야 한다.

태어날 때부터 부모에게 

부동산을 물려받는 경우가 아닌 이상, 

그 누구라고 하더라도 부동산 재테크를 하려면 

일단 부동산을 사는 것부터 시작해야 한다. 

그렇다면 어떤 부동산을 사야 할까? 

부동산 재테크의 시작은 

지역 공부에서부터 시작해야 한다. 

왜냐하면 부동산은 부(不)동산이라서 

정착되어 있기에 토지의 중요도가 크고, 

그 부동산이 어디에 위치하느냐에 따라 

흥망성쇠가 달라지기 때문이다. 

지역을 많이 알아두기 위해서는 

많이 돌아다녀야 한다. 

이때, 지하철은 부동산을 공부하는 데 

굉장히 중요한 요소가 된다. 

우리가 늘 타고 다니는 지하철을 중심으로 

부동산을 연관 지어서 생각하면, 

내 집은 어디에 사야 하는지, 

어디가 저평가되었는지, 

뉴스에 오르내리는 지역은 왜 이렇게 뜨는 것인지 

스스로 100% 이해할 수 있다. 

부자가 될 마음이 있고, 

돌아다닐 마음이 있는데, 

돌아다닐 시간이 없다고 얘기하는 사람, 

어디부터 가봐야 할지 모르겠다고 하는 사람은 

이제부터는 지하철을 타라. 

늘 타고 다니는 지하철을 

이제는 당신을 부자로 환승시켜줄

 ‘머니트레인’이라고 믿고 열심히 움직여라. 

이것은 평범한 사람이 부자가 될 수 있는 

가장 확실하고도 효과적인 공부법이기 때문이다. 

이 책은 의미 없이 지하철을 타기만 했던 

당신에게 이제는 머니트레인을 타야 한다는 

사실을 새롭게 각인시켜준다. 

그리고 꼭 알고 있어야 할 지하철 투자 지식과 

실질적인 지하철 공부법을 알려줄 것이다.